יש המון סיכונים בכל עסקת מקרקעין. במידה ואתם ניצבים לפני עסקה שכזאת, אתם חייבים לשכור שירותי עורך דין מקרקעין מתחילת התהליך שילווה אתכם וייעץ לאורך כל הדרך עד סיום התהליך עצמו ואף מעט מעבר לכך. על כל הסכנות הטמונות בעסקאות מקרקעין והדרך להימנע מהן – במאמר הבא.
אף אחד לא רוצה לבזבז כספים מיותרים ובעסקאות מכר מקרקעין מדובר בכספים רבים שעוברים מצד לצד. על מנת למזערת את הסיכונים הטמונים בעסקאות מקרקעין יש צורך לשכור שירותי עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בתהליך מתחילתו ועד סופו. זו הדרך היחידה לשמור על עצמכם מטעויות יקרות ערך.
איזה סיכונים טמונים בעסקאות מקרקעין?
ריכזנו עבורך כמה מהמצבים היותר נפוצים במהלך עסקאות מכר מקרקעין שעלולים לעלות ביוקר בהתנהלות לא נכונה או בחוסר תשומת לב ראויה בזמן הנכון.
- זהות המוכר – חובה לברר שהמוכר הוא אכן הבעלים של הכנס שמיועד למכירה. הבדיקה של עורך דין קניית דירה מבוצעת ע"י עיון בנסח הטאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או ברשות מקרקעי ישאל או החברה המשכנת. בדרך זו נמנעים מעוקץ נדל"ן או מרישום לא תקין של המוכר (מצב משפחתי שלא עודכן לדוגמא) שעלולים לפגוע בעסקה.
- בדיקת הנכס – גם כאן פונים לבדיקה ברשויות שצוינו קודם לכן. בדרך זו בודקים את תיאור הנכס ומצבו (בבעלות של המוכר או בחכירה וכן הלאה) וגם לגבי צמידויות שלו כמו מחסן, חניה וכדומה. השלב האחרון בכל הקשור לנכס הוא בדיקה שאין עליו שעבודים, עיקולים או משכנתא שטרם שולמה.
- הערת אזהרה – בדיקה אם ישנה הערת אזהרה בטאבו לגבי זכויות מכירה של הנכס לאדם כלשהו. בדרך זו מונעים "משחק" של המוכר בין קונים או ניסיון מכירה לכמה קונים במקביל.
- חריגות בנייה – סיכום מראש בכל הנוגע לחריגות בנייה שבוצעו על ידי בעל הדירה (המוכר) ומי משלם עליהן לעירייה במידת הצורך או במקרה שהדבר ייפגע בתהליך הרכישה של הדירה מכל סיבה שהיא. נושא רגיש שיש לקחת בחשבון בכל עסקת נדל"ן.
- פיצוי הפרת הסכם – מנגנון שנועד "לקנוס" את מי מהצדדים שיפר את ההסכם בשלב כזה או אחר שלו. נועד להרתיע ולמנוע מצבים שכאלו מראש ולהפוך הפרה שאיננה הוגנת לבלתי כלכלית עבור המפר.
- לוח תשלומים – רכישת דירה מבוצעת במרבית המקרים בשלבים שונים שכוללים גם לוח תשלומים המותאם להם. בדרך זו ממזערים את האפשרות לאיחורים בתשלום מצד הרוכש ולכך דואג עורך דין מכירת דירה מטעם המוכר או לתשלום מוקדם מדי שמסכן את הרוכש (לכך ידאג יותר עורך הדין המייצג אותו). כאשר יש לוח תשלומים מוגדר מראש על פי קצב תשלומים נוח ומקובל על כל הצדדים )בעיקר של הרוכש) אז התהליך טוב יותר.
- ייפוי כוח בלתי חוזר – מושג פחות מוכר אך בעל משמעות רבה בעסקאות מכר מקרקעין. כדי שהמוכר לא ייעלם לרוכש לפני תום העברת הזכויות על הדירה בפועל (אם בשל מוות פתאומי, בריחה מהארץ או כל סיבה אחרת), מעניק המוכר לרוכש ייפוי כוח בלתי חוזר שמבטיח את זכויותיו בדירה במקרים שכאלו, כל עוד שילם את מלוא התמורה שהתחייב עליה עבור הנכס.
אלו חלק מהסיכונים בכל עסקת מכר מקרקעין ויש כמובן רבים נוספים. לכן חשוב להתנהל נכון, לערוך בדיקות לעומק ולסכם את כל המצבים האפשריים בעסקה ע"י עורך דין מקרקעין.
המאמר באדיבות עו"ד אביב גלמן – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק ייעוץ, ליווי והכוונה אישית בעסקאות מכר מקרקעין תוך התייחסות לכל השיקולים הכרוכים בעסקת המקרקעין.