אחד המיסים הכי "מציקים" שיש בישראל הוא היטל השבחה. זהו מס שהרשות המקומית שאתם מעוניינים למכור בה מקרקעין כלשהו, דורשת ממכם לשלם כחלק מהעסקה "מס" עבור השבחת הנכס, כלומר העלאת ערכו, אם היא הייתה לטענתה מעורבת בכך. לא תמיד הדרישה מוצדקת והמאמר הבא נועד לעזור לכם להבין טוב יותר את מצבכם במקרה של דרישה כזאת.
הרשויות המקומיות מחפשות בכל דרך להעשיר את הקופה שלהן, ומעבר לגביית ארנונה חודשית מכל בעל דירה בשטח הרשות ולעתים גם תוספות עבור פינוי אשפה או שירותי פיקוח עירוניים, יש היטלים נוספים על תושבי הרשות המקומית ואחד הידועים שבהם הוא היטל השבחה.
יש לציין שהיטל זה איננו קשור למיסים שמוטלים מרשות המיסים על המוכר (מס שבח) או על הקונה (מס רכישה) בעת ביצוע של עסקת מקרקעין, לרוב מכירה וקניה של דירה.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא סוג של תשלום מס שעליכם לשלם לרשות המקומית בעת מכירה של מקרקעין. כמובן שלא כל עסקת מקרקעין מחייב בהיטל השבחה, אלא מקרים בהם לרשות יש טענה לכך ששווי הנכס שלכם עלה בזכותה וכעת אתם מרוויחים יותר בשל כך.
העילה של תשלום היטל השבחה לרשות במקרה שכזה היא עבור הוצאות שונות שלכאורה היו לה במתן אישורים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אישורים אלו יכולים להיות הפקעה של קרקע לטובתכם, תכון ופיתוח עירוני וכן הלאה.
דוגמאות להבנה טובה יותר לעילה שיש לרשות מקומית לדרוש היטל השבחה:
- אישור תב"ע חדש – קרקע חקלאית שעוברת שינוי ייעוד לקרקע למגורים היא דוגמא טובה להשפעה של אישור תב"ע חדש על שווי הקרקע עבור הבעלים שלה. דוגמא נוספת היא שינוי ייעוד קרקע מתעשייה למסחר ואפשרות הקמת מרכז מסחרי על אותה הקרקע. במקרים כאלו או מקרים של הגדלת זכויות בנייה (אישור ליחידה על הגג, הוספת מחסן וכו') שווי הנכס עולה פלאים ולכן יש עילה להיטל השבחה. כמו כן גם אם בעקיפין אתם נהנים ממהלך של אישור תב"ע חדש של הרשות, כמו אישור קו רכבת שיעבור סמוך לבית שלכם, אתם תאלמו לשלם היטל השבחה.
- מתן היתר לשימוש חורג – עוד אישור שיכול להשפיע רבות על ערך של נכס הוא מתן אישור חורג לדירת מגורים לנהל פעילות עסקית בשטח הדירה או בגן שלה (הקמת דן ילדים, מרפאה פרטית וכדומה).
- היתר לתוספות בנייה – אחת הדרכים האפקטיביות ביותר להעלאה של שווי נכס היא באמצעות תוספות בנייה במסגרת תמ"א 38. הוספה של מעלית לבניין ישן, הוספה של מרפסת בבניין שאין לו מרפסות וכמובן חיזוק יסודות הבניין וצביעה חיצונית שלו למראה מודרני מעלים פלאים את שווי הדירות בו.
לסיכום, חשוב לזכור כי כל עסקת מקרקעין טומנת בחובה מיסוי מקרקעין כלשהו, על כן תמיד מומלץ לקבל יעוץ של עורך דין מקרקעין בסוגיות הללו לפני שחותמים על כל מסמך מחייב אחר.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין ברמלה אשר מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בפריסה ארצית. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בלוד או עורך דין מקרקעין בחיפה – הוא הכתובת!