איך בוחרים יזם בפרויקט התחדשות עירונית ונשארים בחיים?

התחדשות עירונית היא רעיון נפלא לחיזוק הבטיחות של מבנים ישנים, שדרוג של חזות פני העיר ושיפור איכות החיים לתושבים. את היוזמה לפרויקטים של התחדשות עירונית יוזמים לרוב יזמים שונים שרואים בכך פוטנציאל רווח עבורם. הדבר מקובל והגיוני אך חשוב מאוד לבחור יזם שמתאים לכם ולהימנע מטעויות.

יש היום היצע גדול של יזמים אשר מתמחים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. היזמים הללו מבינים בתחום, מגלים שכונות או רחובות שיש בהם צורך של ממש לפרויקט התחדשות עירונית לצד פוטנציאל רווח עבורם ומציעים לדיירים במקום הצעה שלעתים קשה לסרב לה.

ההצעות הללו יכולות להיות שונות בין יזם אחד לאחר וכל יזם שם דגש או תנאים שונים לנושאים של משך הפרויקט, ההיקף שלו, ערבויות שנדרשות או התמורות עבור הדיירים. בחיר השגויה יכולה לעלות ביוקר ולכן חשוב לבחור נכון.

איך בוחרים בצורה מוצלחת יזם בפרויקט התחדשות עירונית?

ההתקשרות של דיירים מול יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם של תמ"א 38 או פינוי בינוי, היא למשך שנים ארוכות ותהליך מורכב לאורך כל הפרויקט. לא תמיד הדיירים הללו יודעים לשאול את השאלות הנכונות לפני החתימה על ההסכם ולעתים לא מבינים את כל הסעיפים שיש בו. על כן חובה לשכור שירותי עורך דין התחדשות עירונית שבקיא בתחום ויש לו ניסיון של ייצוג דיירים בפינוי בינוי או תמ"א 38.

עורך דין מקצועי ומנוסה בנושאים הללו בדרך כלל מחזיק שאלון מוכן של שאלות שהוא מציג ליזם המציע את הקמת הפרויקט. לעתים השאלון הזה יכלול מעל 100 שאלות שלכל אחת מהן חשיבות רבה עבור הדיירים ושמירת האינטרסים שלהם בפרויקט.

שאלות לדוגמא בשאלון שכזה:

• חוסן כלכלי – מה החוסן הכלכלי של היזם למימון וניהול של פרויקט בהיקף הנדרש.
• ניסיון רלוונטי – האם ליזם יש פרויקטים קודמים להציג ועדיף כאלו שהסתיימו כבר.
• מה התמורה – איזו תמורה יקבלו הדיירים כולל חלוקה לפרטים ברורים ונפרדים.
• מה הערבויות – איזה ערבויות לביצוע הפרויקט מקבלים הדיירים מהיזם.

כפי שניתן להבין השאלות הללו נוגעות לבחינה של היזם, היכולות שלו והאפשרות שלו להבטיח את הצלחת הפרויקט עבור הדיירים. את התשובות אפשר גם להשוות בין יזמים שונים שמציעים את עצמם לפרויקט וכולם עונים על אותן השאלות.

מעבר לכך יש כמובן את עריכת ההסכם בין הדיירים והיזם. ההסכם יורד לפרטים נוספים שכוללים בין השאר:

• הפרת הסכם – תרחישים של הפרות הסכם אפשריות מצד היזם והפתרון שלהן (מראש).
• לוח זמנים – חלוקה של הפרויקט לשלבים לפי לוח זמנים עם קנסות ליזם על הפרה שלהם.
• רווח עודף – מה עושים במקרה של רווחים גבוהים מדי ליזם (יש דבר כזה) על חשבון הדיירים.

הסכם שכזה יש לערוך רק עם עורך דין פינוי בינוי שיש לו ידע וניסיון בנושאים הללו וכבר ליווה פרויקטים דומים בעבר. כדאי לברר זאת מראש ולא כל עורך דין מקרקעין עוסק או מתמחה בתחומים הללו.